İpotek Haczi Önlenebilir mi?

Haciz Nedir, Engellenebilir mi?

Kararlaştırılan ipotek ödemelerinin belirlenen sürede yapılmaması halinde borç veren alacaklının borç alanın ipotek ettirdiği mülke el koymasına, gayrimenkulü kullanıcılarını tahliye ettirmesi ve akabinde ipotek konusu gayrimenkulü satmasına imkân veren alacağın tahsilini mümkün kılmak amacıyla borçlu ile alacaklı arasındaki sözleşmedir. İpotek veya mortgage olarak adlandırılır.

Borcun zamanında ödenememesi nedeniyle başlatılacak olan haciz işlemini durdurmanın da yasal yolları vardır. Borçlu mülk sahibinin ödemelerini belli bir sürede ifa edememesi alacaklıya mülk üzerinde tasarruf imkanı verirken borçlunun da ailesiyle yaşamına devam hususunda bazı hakları söz konusudur. Bundan murad, ailelerin evlerinde yaşam ahenklerinin bozulmaması, toplumsal denge ve telafisi imkânsız zararların, hasarların önüne geçebilmektir.

Yakın zamanda uygulamaya giren CARES Yasası ile ipotek veren ev sahiplerine iki mali yardım imkânı oluşturulmuştur.

1. İpotek Yükümlülüğü

2. Moratoryum (Tahliye ve icraya karşı)

Mortgage ödemelerinizde sıkıntı yaşayacaksanız mutlaka daha önceden yetkin avukatlarla görüşmelisiniz. İçinde bulunduğumuz salgın (Covid-19) nedeniyle ödemelerinde sıkıntıları olacak gayrimenkul sahiplerine kredi hizmeti verenlerin:

1. Gayrimenkul sahibi borçlu, ödemelerini yeniden yapılandırmak amacıyla talepte bulunursa ödeme vadelerinin altı ay eksiltmek,

2. Gayrimenkul sahibi borçlunun talebi üzerine ilave altı ay ipotek indirimi vermek,

3. Gayrimenkul sahibi veya borçlunun ertelenmiş veya eksiltilmiş ödemelerini nasıl îfa edebileceği hususunda alternatif öneriler veya borçlu lehine bazı seçenekler getirilmesi düzenlemiştir.

Haczi Önleme

Hacze dair süreçler eyaletten eyalete farklılaşmakla beraber New Jersey ve New York gibi eyaletler adli haciz eyaletleridir ki, borçlu gayrimenkul sahiplerinin mortgage taksitlerini ödememesi halinde, alacaklının mülkü geri alabilmek için mahkemeye gitmesi gerektiğini ifade eder.

Bunun yanında Michigan, Minnesota, California ve Massachusetts gibi bazı eyaletler de ise yargılama olmadan haciz kullanır, alacaklı tarafın haciz için mahkemeye gitmesi gerekmez. Kredi veren taraf veya yasal temsilcisi olan avukatı borçluya temerrüde düştüğüne dair bildirimde (NOD) bulunur ve bu nedenle de kredi verenin ipotekli gayrimenkulü satma niyetini beyan eder.

Federal İpotek Uygulama Kurallarına göre alacaklı durumda olan, kredi veren banka yada kreditörün haczi başlatması şarta bağlıdır. Ancak, krediyi kullanan mülk sahibinin ödemelerinde 120 günü aşan gecikme olması halinde, krediyi veren haciz şikayetinde bulunarak haciz sürecini resmi olarak başlatabilir.

Kredi ödemelerinizde temerrüde düştüyseniz veya kredi taksitlerini ödemekte zorlanıyorsanız, yeni bir kredi sözleşmesi yapabilirsiniz. Kredi verenler kredi sözleşmesinin yenilenmesi ile ödenmesi gereken aylık taksitlerinizi daha uygun tutarlara düşürerek kredileri daha uygun ve ödenebilir hale getirebilirler. Bu usulle vadesi geçen taksitlerin / ödemelerin tamamı yeni kredi miktarına eklenecektir.

Maliyetinin altına satış, haciz yerine tapunun iadesi veya iflas, hacizden daha iyi bir seçenek olabilir.

Yeni bir uzlaşma veya yeni bir Geri Ödeme Planı, geçici anlaşmalar olsalar da haciz sürecini durdurmaya yardımcı olabilecek enstrümanlardır.

Borçlu avukatları, bazı yeniden finansman önerilerinin dolandırma amaçlı olabileceğini ihtimalini göz ardı etmemelidirler. Her ne kadar iyileştirme gibi görünse de yasal yeniden finansman seçeneklerine bile temkinle yaklaşmakta fayda var. Yeni sözleşme mevcut ipotek sözleşmesine göre daha da maliyetli olabilir.

Geri ödeme sürelerinin uzatılmasından mütevellit; artan finansal giderler, ilave kapanış maliyetleri ve önceki sözleşmelerden kalan çeşitli cezalar çıkabilir.

Gayrimenkul sahibi hacze maruz kalmak yerine, mülkü borç verene devrederek ipotek borcunun kapatılmasını sağlayabilir. Masada daha iyi bir opsiyon yoksa, gayrimenkul malikinin mülkten en az zararla ve yıpranmadan çıkmasına imkân sağlayan bu alternatif mülk sahibinin ipotek haczini önlemesine imkân sağlar.

Bir başka yol olan iflas sonuçları itibariyle haciz ile benzerlik gösterse de (gayrimenkul sahibinin mülkünü kaybetmesine neden olsa da) yeniden kredibilite sağlamak için iflas başvurusu yapmak daha az zararlı bir tercih olabilir. İyi idare edilen bir iflas süreci, ipotek kaynaklı borçlardan ve vergi yükümlülüklerinden muaf olmanıza katkıda bulunabilir.

Gayrimenkul sahibi ipotek ödemelerini karşılayamıyorsa, hacizle karşılaşmaktan daha az zararlı başka imkanlar vardır. Kredi sözleşmesi değişikliği, yeni uzlaşma veya geri ödeme planları, satın alınan mülkü maliyetinin altına satışı, alınan tapunun iadesi gibi yollar muhtemel bir hacizden doğacak menfi zararları / neticeleri en aza indirebilir.

Tüm bu süreçleri uzman avukatların danışmanlığında yürütmek daha az zamanda ve daha az para harcayarak süreci yönetmenizi sağlar. John Onal & Associates Hukuk Bürosu ve uzman ekibi bu konuda ileri düzeyde bir birikim ve deneyime sahiptir. Avukat Onal ve ekibi, müşterilerinin uluslararası seviyede başarılı bir ticaret yürütülmesi, lehlerine sözleşmeler yapabilmeleri konusunda özenle çalışmaktadır.

New York, New Jersey ve Texas’taki ofisleriyle hizmet vermekte olan John Onal & Associates PC Hukuk Bürosu, yatırım danışmanlığı konusunda profesyonel destek sağlarken, Amerika’da şirket kurmak ve Amerikan vatandaşlığı başvuru süreci, ABD turist vizesi ve diğer tüm Amerika vizelerinin başvurusu ve yenilenmesine kadar oldukça geniş bir çerçevede yetkin avukatlar ve alanında uzman ekibiyle sizlere destek için hazırdır.