İpotek Haczini Önlemenin Yolları Nelerdir?-I
Haciz Nedir?
Haciz, bir mülke sahip olan kişinin belirlenmiş ipotek ödemelerini belirli bir süre ile aksattığı, ödeme yapmadığı durumda, borç veren kişinin borç alanın mülküne el koymasına, ev, arsa veya arazi gibi gayrimenkulleri tahliye etmesine veya mülkü direkt satmasına imkân veren, borç verici ile borç alıcı arasında imzalanmış sözleşmede “ipotek (mortgage)” olarak geçen yasal işlemleri ifade etmektedir.
Bireysel ve ailevi olarak ciddi kayıplar yaratabilecek potansiyel sahip olan hacizleri durdurmanın yasal yollarını bulmak gerekmektedir. Eğer ipotek ödemelerinde bir gecikme, aksaklık yaşanması ihtimali varsa veya yaşanıyorsa ipotek haczini önlemek için neler yapılabilir, haciz süreci nasıl işler, bu konudaki haklarınız nelerdir, haczin sonuçları ve haciz işlemindeki alternatifler nelerdir gibi konularda bilgi sahibi olmanızda yarar var. Bu konuyu 3 makalede tüm yönleriyle ele alacağız.
Amerika’da yürürlüğe konulmuş olan CARES Yasası ile federal olarak desteklenmekte olan ipotekli müstakil ev sahibi kişilere 2 türlü finansal yardım getirilmiştir.
-Tahliye ve icra moratoryumu
- İpotek yükümlülüğü
Mortgage ödemelerinizde sıkıntılarla karşılaşmaya başladıysanız olası bir hacizle karşılaşmadan önce uzman bir avukata danışmanız, olası kayıpların en aza indirgenmesi açısından faydalı olacaktır.
Bu yasal düzenlemeler çerçevesinde, Koronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle ödemede güçlük çeken kişilerin, lehe yapılmış düzenlemeleri takip edip gerekli aksiyonları almalarında fayda var.
· Mülk sahibi kişi, ödemelerin tekrardan yapılandırılması için kredi hizmetleriyle iletişime geçmesi durumunda ödemelerinin 6 ay süreyle azaltılması,
· Mal sahibinin isteği doğrultusunda altı ay daha ipotek indirimi sağlaması,
· Mülk sahibinin ya da borçlunun ertelenmiş veya azaltılmış ödemeleri nasıl telafi edebileceğine dair seçenekler sunulması düzenlemesi getirilmişti.
İpotek Haciz (Mortgage Foreclosure) Süreci Nasıl İşler?
Haciz prosedürleri eyaletten eyalete değişiklik göstermektedir. New York ve New Jersey gibi eyaletlerde adli haciz (judicial) uygulaması bulunmaktadır. Adli haciz, mal sahiplerinin ipoteklerini temerrüde düşürmesi (mortgage taksitlerini ödememesi) halinde, borç veren kişinin mülkü geri almak istemesi durumunda mahkemeye gitmesi gerektiği anlamına gelmektedir. Diğer taraftan, California, Massachusetts, Michigan ve Minnesota gibi kimi eyaletler yargısız haciz (nonjudicial) sistemini benimsemişlerdir ve borç veren kişinin haciz için mahkemeye gitmesine gerek yoktur. İpotek sahibi (kredi kullandıran veya daha yaygın olarak aracı kurumun temsilcisi avukatı) borç alan kişiye bir temerrüt bildirimi (NOD) ve kredi verenin mülkü satma niyetini iletir. Yasal ipotek haciz süreci, ipotek haczini önlemenin yolları konusunda bize yol gösterebilir.
10 Ocak 2014'te yürürlüğe koyulan Federal İpotek Uygulama Kuralları uyarınca, borç veren banka ya da kreditör, borçlu kişi 120 günden daha fazla ödemesini geciktirene kadar haciz şikayetinde bulunamazlar ve haciz sürecini resmi olarak başlatamazlar. New York’u ele alırsak, borç veren veya temsilcisi olan kişi, haciz işlemlerinin başlamasından 90 gün önce borç alan kişiye, temerrüdün nasıl ortadan kaldırılacağına dair ve devlet tarafından kabul edilmiş konut danışmanlığı kurumlarının listesini içeren bir bildirim gönderir. Genelde 90 günlük zaman dilimi 120 günlük süreçteki zararın azaltılmasını gözden geçirme süresi (loss mitigation review term) ile eşzamanlı olarak işler.
