İpotek Haczini Önlemenin Yolları Nelerdir?-II
Bir önceki yazımızda haczin ne olduğundan ve ipotek haczi sürecinin nasıl işlediğinden bahsetmiştik. Gelin şimdi biraz daha detaya girelim.
Mortgage Ödemelerini Durdurma Sebepleri Nelerdir?
Birçok mülk sahibi, kendilerini ipotek kredi ödemeleri konusunda aksatmaya yönelten sürpriz koşullarla karşı karşıya. İpotek ödemelerinin aksama ya da durdurma sebepleri sırayla şunlar olabilir:
-Aile üyelerinden birinin işini kaybetmesi veya vefat etmesi
- Elektrik faturalarının ödenememesine, vergi ve hizmet kesintilerine yol açan ani ve ağır bir hastalık durumu
-Mortgage dolandırıcılığı
- Boşanma veya ayrılık
-Beklenmedik şekilde artan faiz oranları
-Malların doğal afetler sonucu zarar görmesi
-Sosyal ve ekonomik karışıklığa sebep olan salgın hastalıklar
-Beklenmedik şekilde ortaya çıkan yüksek maliyetli bina bakım masrafları
Mülk sahibinin ipotek ödemelerini aksatması durumunda, aracı olan kurum veya avukat muhtemel olarak mülk sahibine ödeme yapması konusunda uyarı niteliğinde olan mektup gönderecek ve ödemenin yapılması için telefonla iletişime geçecektir. Mülk sahipleri aracı kurum veya avukatın bu iletişim talebini ciddiye almalıdır. Bu tür iletişimlere girmek, zararı hafifletme seçenekleri, geri ödeme planı, kredi değişikliği veya feragat anlaşması yapmak üzerine iyi bir fırsata dönüşebilir. Bu fırsatı kovalayarak mülk sahini olası bir haciz ve haczin yaratacağı sonuçlardan kaçınabilir.
Mortgage-İpotek Haczini Durdurmak İçin Nasıl Bir Süreç İşlemektedir?
İpoteğin yeniden gözden geçirilip finanse edilmesi demek halihazırda bulunan ipoteğin ödenmesi ve yeni bir anlaşmaya varılarak yeni bir ipotek alınması konusunda uzlaşılması anlamına gelmektedir. Mülk sahiplerinin ipoteğini yeniden finanse etmesi için birçok sebebi olabilir. Bu sebepleri;
· Daha düşük faiz oranlarından yararlanmak
· İpotek türünü değiştirmek
· Diğer kişisel koşullar
Şeklinde sıralayabiliriz.
Yeniden finansman, “uzlaşma” (forbearance), “eski durumuna döndürme” (reinstatement) veya “geri ödeme” (repayment) anlaşmaları ile ipotek haczini önlemek için makul yollar sunabilir.
Kredi Değişikliği ile Daha Uygun Kredi Ödeme Koşulları Oluşturabilirsiniz
Kredi değişikliği yolu ile temerrüde düşmüş olduğunuz veya ödeme yapmakta zorlandığınız ipoteklerinizde gerekli aylık ödemeleri düşürerek kredileri daha uygun hale getirebilirsiniz. Kredi değişikliği seçeneği vadesi geöen tutarın tamamının krediye geri eklenmesini sağlar.
Kredi değişikliği yolu sizlere;
· Düşük ipotek faiz oranı
· İpotek kredinizin anaparasını azaltma
· İpotek kredisinin geri ödeme süresinin artırılması
· İpotek türünde değişiklik yapma (örneğin, değişken orandan sabit oranlı bir krediye dönüş) gibi olanaklar sağlayacaktır.
Geçici Anlaşmalar: Uzlaşma (Forbearance) ve Geri Ödeme (Repayment) Planları
Haciz sürecini durdurmaya yardımcı olabilecek diğer yollar uzlaşma (forbearance) ve geri ödeme (repayment) gibi geçici anlaşmalardır.
İpotek yükümlülüğünün süresini ve şartlarını etkileyen unsurlar; kredinin türü, temsilciler (aracı kurumlar), bankalar veya borçlular ve borç verenlerdir. İpotek haczinin önüne geçmek için aşağıdakiler gibi farklı uzlaşma planları uygulanmaktadır:
· Azaltılmış ipotek ödemeleri: Borç veren kişi, belirli bir süre için aylık ödemeleri düşürebilir, yarıya indirebilir.
· Ödemeleri durdurma: Mülk sahibi, borçluyla bir plan üzerinde uzlaşılması halinde belirli bir süre boyunca aylık ipotek ödemelerini durdurabilir.
· Vadesi gelmiş borçların toptan ödenmesi (Lump-sum payment)
· Zamana yayılmış ödemeler.
· Ödeme ertelenmesi: Bu plan ertelenmiş olan ödeme miktarlarının ekstra faiz yükü bindirmeyen bir ön bakiye yaratmasına fırsat tanır.
İpotek haczi konusunda ilgili kurumlardan biri olan NCLC’nin de ifade ettiği gibi, “Avukatlar bazı yeniden finansman planlamalarının dolandırıcılık içerebileceği ihtimalini akıllarından çıkarmamalıdır. Bir iyileştirme gibi görünen yasal yenidenn finansman seçenekleri bile mevcut ipoteğe göre çok daha büyük maliyetler doğurabilir. Konut borçlarını yeniden finanse etmenin en büyük dezavantajları, geri ödeme süresinin uzatılmasından kaynaklanan artan finansman masrafları, ek kapanış maliyetleri ve eski ipoteklerdeki ön ödeme cezalarıdır.”
